2026-05-29T03:52:32+00:00 iaa CPN บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) CPN เดินเกมรุกตลาดเวียดนาม จับมือ Sun Group ปูทางขยายอาณาจักรศูนย์การค้าและมิกซ์ยูส ไฮไลท์สำคัญ: ผลประกอบการเติบโตแข็งแกร่ง บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN โชว์ฟอร์มโดดเด่นในไตรมาส 1/2569 ด้วยการทำกำไรสุทธิเติบโตสูงถึง 27% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า โดยมีปัจจัยหนุนสำคัญจากอัตรากำไรขั้นต้นรวม (Gross Margin) ที่ทำสถิติสูงสุดใหม่ (Record High) ที่ระดับ 61% พร้อมรักษาระดับอัตราส่วนหนี้สินต่อทุน (Gearing Ratio) ไว้ในเกณฑ์ที่เหมาะสมที่ 35–46% สะท้อนความแข็งแกร่งทางการเงินท่ามกลางความท้าทายของเศรษฐกิจโลก "การเติบโตของกำไรสุทธิที่ 27% ในไตรมาสนี้ เป็นผลลัพธ์จากการปรับปรุงประสิทธิภาพศูนย์การค้าและการขยายฐานรายได้จากแบรนด์ใหม่ๆ ที่เข้ามาเสริมทัพอย่างต่อเนื่อง" เนื้อหาการดำเนินงาน: รายได้ค่าเช่าและอัตราการเช่าพื้นที่พุ่ง ในไตรมาสนี้ CPN มีรายได้รวมเติบโต 10% YoY โดยธุรกิจศูนย์การค้าเป็นพระเอกหลักด้วยรายได้ค่าเช่าที่เติบโตในระดับ mid-single-digit นอกจากนี้ อัตราการเช่าพื้นที่ (Occupancy Rate) ของศูนย์การค้าปรับตัวขึ้นจาก 92% เป็น 94% หลังจากการรีโนเวทโครงการสำคัญ อาทิ Central Park, Central Chiang Mai Airport และ Central Rajamangala ในขณะที่ธุรกิจอาคารสำนักงานก็เติบโตได้ดีด้วยอัตราเช่าที่สูงกว่าตลาดเฉลี่ย 3% YoY สำหรับธุรกิจที่อยู่อาศัยมี Backlog อยู่ที่ประมาณ 6,600 ล้านบาท แม้จะมีการเติบโตของรายได้ในส่วนนี้เพียง 9% YoY แต่บริษัทมั่นใจในแผนการเปิดตัวโครงการใหม่ๆ เพื่อสร้างการเติบโตในระยะยาว ข้อสังเกต: กลยุทธ์การบริหารจัดการและปัจจัยเสี่ยง แม้ผลประกอบการจะเติบโตได้ดี แต่ CPN ยังคงต้องเผชิญกับปัจจัยภายนอกที่ต้องจับตามอง ทั้งภาวะเศรษฐกิจโลกที่ยังมีความไม่แน่นอนและตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีสต็อกสูง อย่างไรก็ตาม บริษัทได้ปรับกลยุทธ์ผ่านการสร้าง "All Day Lifestyle Destination" และ "Community Driven Space" เพื่อดึงดูดผู้บริโภคทุกกลุ่ม ทั้งนี้ สัดส่วนรายได้ค่าเช่าแบบผันแปร (Variable Rate) อยู่ที่ 55% และแบบคงที่ (Fixed Rent) อยู่ที่ 45% ซึ่งช่วยกระจายความเสี่ยงและสร้างโอกาสรับรายได้เพิ่มขึ้นตามยอดขายของผู้เช่า สรุปทิศทางอนาคต: มุ่งเป้าขยายสินทรัพย์ 2 เท่า CPN วางเป้าหมายระยะยาวในการขยายขนาดสินทรัพย์ให้เติบโต 2 เท่าภายใน 8 ปี (ถึงปี 2577) โดยเน้นการพัฒนาโครงการ Mixed Use และศูนย์การค้าระดับภูมิภาค สำหรับแผนระยะสั้น บริษัทเตรียมเดินหน้าเปิดโครงการใหม่ๆ อย่างต่อเนื่อง รวมถึงการรักษาอัตรากำไรสุทธิให้แข็งแกร่ง ทั้งนี้บริษัทจะยังคงนโยบายการจ่ายปันผลโดยพิจารณาจากกำไรสุทธิที่ปรับปรุงแล้วอย่างน้อย 90% ควบคู่ไปกับการบริหารกระแสเงินสดเพื่อรองรับการลงทุนในอนาคต เจาะประเด็นร้อน (Q&A) นโยบายปันผล: เน้นจ่ายปีละ 1 ครั้ง โดยพิจารณาจากกำไรสุทธิที่ปรับปรุงแล้วอย่างน้อย 90% และกระแสเงินสดจากการดำเนินงาน การเก็บค่าเช่าแบบ GP: ส่วนใหญ่เป็นสัญญาที่มีค่าเช่าขั้นต่ำ (Minimum Guaranteed) และจะมีการแชร์ส่วนแบ่งรายได้หากยอดขายเกินกว่าที่กำหนด การจัดการหนี้สิน: จะทยอยชำระคืนตามระยะเวลาการลงทุนในแต่ละโครงการ โดยรักษา Gearing Ratio ให้อยู่ในกรอบ 35–46% ความเชื่อมั่นในมูลค่าสินทรัพย์: มูลค่าการลงทุนในสิทธิการเช่า (Leasehold) สะท้อนมูลค่าทางเศรษฐกิจในอนาคต (Economic Value) ผ่านการประเมินด้วยวิธี DCF ที่มีความเที่ยงตรง