2026-08-20T14:17:43+00:00 oppday CPN บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน)

CPN: ผลประกอบการ Q2/2569 แข็งแกร่งจากธุรกิจหลักและโครงการใหม่

CPN: ผลประกอบการ Q2/2569 แข็งแกร่งจากธุรกิจหลักและโครงการใหม่ 1. Highlights การขยายพอร์ตธุรกิจแบบครบวงจร: CPN ยังคงเป็นผู้นำในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสาน (Mixed-use Development) โดยมีการเปิดโครงการใหม่และปรับปรุงศูนย์การค้าเดิมอย่างต่อเนื่อง ซึ่งช่วยเสริมความแข็งแกร่งของพอร์ตโฟลิโอ การฟื้นตัวของ Traffic และ Tenant Sales: แม้จะมีปัจจัยภายนอก เช่น สถานการณ์ตะวันออกกลางที่ส่งผลกระทบต่อจำนวนนักท่องเที่ยว แต่ Traffic และ Tenant Sales ของศูนย์การค้า CPN ยังคงเติบโตในระดับที่ดี สะท้อนถึงความสามารถในการดึงดูดลูกค้าและผู้เช่า กลยุทธ์การดึงดูดผู้เช่าและจัดกิจกรรม: CPN มีจุดแข็งในการดึงดูดแบรนด์ใหม่ ๆ ทั้งแบรนด์ต่างประเทศที่เข้ามาเปิดในไทยเป็นครั้งแรก (First-time in Thailand) และแบรนด์ท้องถิ่นยอดนิยม รวมถึงการจัดอีเวนต์และกิจกรรมต่าง ๆ อย่างสม่ำเสมอ ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญในการขับเคลื่อน Traffic การบริหารจัดการหนี้สินอย่างมีประสิทธิภาพ: แม้จะมีการลงทุนในโครงการใหม่ ๆ แต่ CPN ยังคงรักษาระดับ Net Gearing ให้อยู่ในระดับต่ำ สะท้อนถึงความสามารถในการบริหารจัดการโครงสร้างเงินทุนที่ดี 2. Hero Story การเปิด Central Khon Kaen Campus และผลตอบรับที่ดีเยี่ยม: การเปิด Central Khon Kaen Campus ซึ่งเป็นโครงการ Mixed-use ที่ประกอบด้วย Shopping Mall, โรงแรม Go Hotel และคอนโดมิเนียมชื่อ Phyll Khon Kaen ได้รับผลตอบรับที่ดีเยี่ยม โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่สามารถปิดการขายได้ภายในสัปดาห์แรกหลังเปิดตัว สะท้อนถึงศักยภาพของทำเลที่ตั้งและความต้องการของตลาดในภูมิภาค 3. Outlook ธุรกิจให้เช่าและบริการ (Retail & Service Business): CPN ยังคงเป้าหมายการเติบโตของรายได้ในระดับ High Single Digit สำหรับปี 2569 โดยมีปัจจัยสนับสนุนจากการเปิดพื้นที่เช่าใหม่ 3 แห่ง (Central Park, Central Krabi, Central Khon Kaen Campus) และการปรับปรุงศูนย์การค้าเดิม (ปิ่นเกล้า, แจ้งวัฒนะ) ธุรกิจโรงแรมและที่อยู่อาศัย (Hotel & Residential Business): คาดว่ารายได้จะเติบโตในระดับ Flat สำหรับปี 2569 แต่มีความมั่นใจมากขึ้นว่าจะสามารถทำได้ดีกว่าเป้าหมายที่ตั้งไว้ โดยมีปัจจัยสนับสนุนจากการเปิดโรงแรม Go Hotel ใหม่ 3 แห่งในครึ่งปีหลัง (เชียงราย, เชียงใหม่ ไฮเวย์, อยุธยา) และการรับรู้รายได้จากคอนโดมิเนียม 3 โครงการที่จะสร้างเสร็จ (Essence Bangna, Essence Ubon 2, Essence Phuket) แผน 5 ปี (2566-2573): * Revenue CAGR: ตั้งเป้าเติบโตในระดับ High Single Digit * Retail Development: ตั้งเป้าเพิ่มพื้นที่เช่าอีก 500,000 ตร.ม. เป็น 2.8 ล้าน ตร.ม. (CAGR 5% ต่อปี) โดยคาดว่าศูนย์การค้าเดิมจะมี Organic Growth จาก Occupancy Rate และการปรับขึ้นค่าเช่า * Non-Retail Business: คาดว่าจะเติบโตจากการเพิ่มโครงการใหม่ ๆ ทั้ง Office, Hotel และ Residential * Revenue Contribution (ปี 2573): ธุรกิจหลัก (ศูนย์การค้าและออฟฟิศ) จะมีสัดส่วน 80-85% และ Non-Retail จะมีสัดส่วน 15-20% 4. ความเสี่ยง ความผันผวนของเศรษฐกิจและปัจจัยภายนอก: สถานการณ์เศรษฐกิจโลกและภูมิรัฐศาสตร์ที่ไม่แน่นอนอาจส่งผลกระทบต่อจำนวนนักท่องเที่ยวและกำลังซื้อของผู้บริโภค ซึ่งอาจกระทบต่อ Traffic และ Tenant Sales ของศูนย์การค้า การแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์: ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายยังคงมีความท้าทายและมีการแข่งขันด้านราคาสูง ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่ออัตรากำไรของธุรกิจ Residential การบริหารจัดการต้นทุน: แม้จะมีการควบคุมต้นทุนได้ดี แต่การเปิดโครงการใหม่และการปรับปรุงศูนย์การค้าอาจทำให้ค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้น ซึ่งต้องบริหารจัดการอย่างใกล้ชิดเพื่อรักษาอัตรากำไร 5. Q&A Highlights The Central พหลโยธิน เปิดปลายปี 2569 หรือเลื่อนออกไป? (01:04:00) * คำตอบ: โครงการ The Central พหลโยธิน มีกำหนดเปิดดำเนินการในไตรมาส 1 ปีหน้า และการก่อสร้างยังคงเป็นไปตามแผน (on track) Gross profit margin ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย ไตรมาส 1 ลดลงจาก 34% เหลือ 28% ในไตรมาส 2 มาจากอะไร? และครึ่งปีหลัง Gross profit margin จะกลับมายืนเหนือ 30% ได้หรือไม่? (01:04:00) * คำตอบ: สาเหตุที่ Gross profit margin ลดลง QonQ มาจากสัดส่วนรายได้ที่เปลี่ยนแปลงในไตรมาส 2 เนื่องจากไม่มีโครงการคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จใหม่และเริ่มโอน ทำให้สัดส่วนรายได้จากโครงการบ้านแนวราบเพิ่มขึ้นมาที่เกือบ 60% สำหรับ Gross profit margin ในครึ่งปีหลัง คาดว่ามีโอกาสที่จะเกิน 30% เพราะสัดส่วนรายได้จากโครงการคอนโดจะเพิ่มขึ้น เนื่องจากจะมีคอนโดมิเนียม 3 โครงการใหม่สร้างเสร็จและเริ่มโอน (Essence Bangna, Essence Ubon 2, Essence Phuket) โดยเฉพาะจะเห็น Gross profit margin ดีขึ้นชัดเจนในไตรมาส 4 ที่การโอนจะเข้ามามากขึ้น อย่างไรก็ตาม ขึ้นอยู่กับว่าบ้านแนวราบจะไม่มีสงครามราคาที่รุนแรงขึ้นจากสถานการณ์ปัจจุบัน มีผู้เช่ารายใหม่สนใจเข้ามาเช่าหรือเซ็นสัญญาเช่าที่ Central Park Offices เพิ่มหรือไม่? (01:04:00) * คำตอบ: Office Central Park ตอนนี้มีผู้เช่าสนใจและเซ็นสัญญาเข้ามาเช่าแล้วสูงถึง 80% ของพื้นที่ ซึ่งอยู่ระหว่างการส่งมอบพื้นที่และเข้าตกแต่ง โดย Occupancy Rate ได้ทยอยปรับเพิ่มขึ้นจาก ณ วันที่เปิดตึกเมื่อปลายปีที่แล้ว มาอยู่ที่ใกล้ระดับ 50% ณ สิ้นไตรมาส 2 Lease expiry profile ครึ่งปีหลังปีนี้เหลือ 35% และปีหน้าอีก 37% ปัจจุบันพื้นที่เหล่านี้มีการเจรจาต่อสัญญาแล้วกี่เปอร์เซ็นต์ และ management คาด renewal rate สำหรับช่วงที่เหลือของปีนี้และปีหน้าเป็นประมาณเท่าไหร่? (01:04:00) * คำตอบ: Property Manager จะติดต่อและติดตามเรื่องการต่อสัญญาของผู้เช่าล่วงหน้า 3-6 เดือนก่อนหมดอายุสัญญา โดยอ้างอิงจากตัวเลขครึ่งปีแรก Renewal Rate อยู่ที่ประมาณ 97% และคาดว่าจะรักษาระดับได้มากกว่า 95% ในปีนี้และปีหน้า Option การต่ออายุสัญญาโครงการ Central Rama 3 เป็นสิทธิที่ CPNREIT สามารถใช้ได้แน่นอนตามสัญญา หรือต้องเจรจาเงื่อนไขและค่าเช่าใหม่กับเจ้าของทรัพย์สิน? (01:04:00) * คำตอบ: CPNREIT ได้ลงทุนไปทั้งหมดถึงปี 2095 โดยโครงสร้างสิทธิการเช่าเป็น 30+30+30 ปี และเมื่อครบอายุ 30 ปีแรกและ 30 ปีที่สอง ไม่ได้มีการชำระค่าเช่าเพิ่มเติมแต่ อย่างใด เป็นการต่อโดยอัตโนมัติ ในมุมมองของ management นักลงทุนควรมอง Economic Lease Life ของ Central Rama 3 ถึงปี 2095 หรือควรใช้เฉพาะอายุสัญญาปัจจุบันก่อนการใช้ option? (01:04:00) * คำตอบ: ให้มองยาวไปถึงปี 2095 ได้เลย ซึ่งสะท้อนอยู่ใน Fair Value ของ Central Rama 3 ในงบดุลของ CPNREIT อยู่แล้ว ในไตรมาส 1 และ 2 ที่ผ่านมา มีการจ่ายประโยชน์ตอบแทนไตรมาสละ 0.28 บาทต่อหน่วย รวมครึ่งปีแรก 0.56 บาทต่อหน่วย หากผลประกอบการเป็นไปตามแผน management มองว่าระดับ distribution run rate นี้สามารถรักษาในครึ่งหลังปี 2569 และปี 2570 ได้หรือไม่? (01:04:00) * คำตอบ: การพิจารณาการจ่ายประโยชน์ตอบแทนจะพิจารณาตามผลประกอบการของกองทรัสต์ที่ทำได้ และมองเป็นภาพรวมทั้งปี โดยปีนี้ต้องการจ่ายให้ได้มากกว่าปีที่ผ่านมา และมีเป้าหมายที่จะสร้างประโยชน์ตอบแทนให้ผู้ถือหน่วยที่มีการเติบโตอย่างยั่งยืนและต่อเนื่อง ปัจจัยใดเป็นความเสี่ยงหลักที่จะทำให้ distribution ต่ำกว่า 0.28 บาทต่อหน่วยต่อไตรมาส เช่น เรื่องของการจ่ายคืนชำระหนี้ หรือการ refinance cost หรือเรื่องของ CapEx หรือการปรับปรุง/การกันเงินสดสำรองต่างๆ? (01:04:00) * คำตอบ: ผู้จัดการกองทรัสต์จะพิจารณาปัจจัยทั้งหมดที่กล่าวมา รวมถึงสภาพคล่องของกอง และจะจ่ายให้ผู้ถือหน่วยไม่ต่ำกว่า 90% ของกำไรที่ปรับปรุงแล้ว ซึ่งเป็นไปตามเกณฑ์ ณ สิ้นไตรมาส 2 มีทั้งเงินกู้และหุ้นกู้ที่ครบกำหนดภายใน 1 ปีค่อนข้างมาก และหลังงวด กองทรัสต์ได้ออกหุ้นกู้ใหม่แล้ว อยากทราบว่าหนี้ที่จะครบกำหนดในช่วงที่เหลือของปีนี้และปีหน้า ถูกจัดหาเงินรองรับแล้วทั้งหมดหรือยัง? (01:04:00) * คำตอบ: หุ้นกู้ที่ครบกำหนดปีนี้ (สิงหาคม) และเงินกู้ยืมที่ครบกำหนดปีหน้า (สิงหาคม) ได้ออกหุ้นกู้ใหม่รองรับไปแล้ว สำหรับส่วนที่เหลือ กองทรัสต์จะพิจารณาการคืนเงินกู้ยืมบางส่วนและการรีไฟแนนซ์ โดยดูความเหมาะสมทั้งในเรื่องของต้นทุนและเครื่องมือทางการเงินให้เหมาะสมกับภาวะตลาด หลัง Refinancing รอบล่าสุด management คาด Weighted Average Cost of Debt ในครึ่งปีนี้และปีหน้า อยู่ที่ประมาณกี่เปอร์เซ็นต์ และ Interest Expense จะเพิ่มหรือลดจาก Q2? (01:04:00) * คำตอบ: คาดว่าจะรักษาระดับเดียวกับ Q2 เนื่องจากภาวะอัตราดอกเบี้ยในปัจจุบันยังไม่เปลี่ยนแปลงจาก Q2 Net Property Income Margin ในครึ่งปีหลังของปีนี้และปีหน้า จะกลับขึ้นไปอยู่ประมาณระดับไหน? (01:04:00) * คำตอบ: คาดว่าจะใกล้เคียงกับไตรมาส 2 การปรับปรุง Central Chiangmai Airport ว่าเหลือเฟสสุดท้าย และคาดว่าจะเสร็จภายในปี 2569 อยากทราบว่าปัจจุบันงานเสร็จกี่เปอร์เซ็นต์ เหลือ CapEx ที่ต้องจ่ายประมาณเท่าไหร่? (01:04:00) * คำตอบ: การรีโนเวท Central Chiangmai Airport เฟส 1 และ 2 เสร็จสิ้นแล้ว และยังอยู่ในงบประมาณที่ CPNREIT ได้แจ้งไว้ (ประมาณ 800 ล้านบาท) สำหรับเฟส 3 ซึ่งเป็นเฟสสุดท้าย ส่วนใหญ่เป็นพื้นที่ของ CPN คาดว่าจะแล้วเสร็จภายในปีนี้ หากมีความคืบหน้าจะมีการอัปเดตเป็นรายไตรมาส หลังโครงการ Central Chiangmai Airport เสร็จแล้ว Management คาด Occupancy และ Rental Income จะเพิ่มขึ้นประมาณเท่าไหร่? (01:04:00) * คำตอบ: การรีโนเวททุก asset มีเป้าหมายเพื่อรักษาความสามารถในการแข่งขัน, Occupancy Rate และเพิ่มรายได้ โดย Occupancy Rate คาดว่าจะกลับมาที่ระดับ 95% ส่วน Rental Income มองเป็นภาพรวม ไม่ได้มีไกด์ไลน์เป็นเปอร์เซ็นต์ที่ชัดเจน ปีนี้ กองทรัสต์คาดว่า Cash CapEx ทั้ง Maintenance CapEx และ Asset Enhancement ทั้งปีประมาณเท่าไหร่ และครึ่งปีหลังยังต้องใช้เงินอีกประมาณเท่าไหร่? (01:04:00) * คำตอบ: ผู้จัดการกองทรัสต์ได้เปิดเผยในรายงานประจำปี (แบบ 56-1) ว่าปีนี้กองมองว่าจะมีการตั้ง Reserve ในส่วนของ CapEx Reserve ประมาณ 103 ล้านบาท และ Loan Repayment Reserve ไม่เกิน 347 ล้านบาท โดยครึ่งปีแรกตั้งไปแล้วประมาณ 65 ล้านบาท สำหรับครึ่งปีหลังจะดู Performance ของ Asset และการ Reserve ในส่วนของ CapEx เป็นหลัก ปี 2570 มี Major Renovation หรือ AEI ที่ทราบแล้วหรือไม่ และ Management คาดว่าจะกัน Cash Reserve สำหรับรายการเหล่านี้ประมาณเท่าไหร่? (01:04:00) * คำตอบ: ณ ตอนนี้ยังไม่มีแผนเกี่ยวกับ Major Renovation ในศูนย์ที่ CPNREIT ลงทุนในปัจจุบัน ลูกหนี้ค่าเช่าและบริการที่เกินกำหนด 91-180 วัน เพิ่มเป็นประมาณ 11.4 ล้าน จากประมาณ 0.9 ล้านบาท อยากทราบว่าเกิดจากผู้เช่ากลุ่มใด เป็นเหตุการณ์ชั่วคราวหรือไม่ และปัจจุบันเก็บเงินได้แล้วหรือไม่? (01:04:00) * คำตอบ: เรื่องลูกหนี้หลังโควิด-19 สามารถบริหารจัดการได้ดี สิ่งที่เห็นเป็นยอดคงค้างส่วนใหญ่เป็น Timing ไม่ได้มีปัญหา Management เห็นความเสี่ยงที่ต้องเพิ่ม ECL หรือ Maintenance Default ที่เป็นสาระสำคัญหรือไม่? (01:04:00) * คำตอบ: จากข้อมูล ณ ปัจจุบัน ไม่มีประเด็นนี้เป็นสาระสำคัญ CPNREIT ยังมีเป้าหมายรับทรัพย์สินจากสปอนเซอร์ทุกประมาณ 2 ปี หรือไม่ และในช่วง 12-18 เดือนข้างหน้ามีทรัพย์สินใดที่กำลังพิจารณาอยู่ หากมี Management คาดใช้ Debt หรือ Equity หรือ RO เป็นแหล่งเงินจากใด? (01:04:00) * คำตอบ: ตามแผน CPNREIT มีเป้าหมายเพิ่ม Asset Size เป็น 2 เท่าจากปัจจุบัน และคาดว่าจะเพิ่มทุนทุก 2 ปี หรือลงทุนใน Asset เพิ่มเติมทุก 2 ปี โดยใช้หนี้ประมาณ 35% และส่วนใหญ่จะเป็น Equity สำหรับทรัพย์สิน หากสามารถเปิดเผยได้จะมีการแจ้งออกไป ค่าเช่าจากโรงแรม Hilton Pattaya ในไตรมาส 2 ประกอบด้วยค่าเช่าคงที่และค่าเช่าผันแปร ขณะที่ Occupancy Rate อยู่ประมาณ 85% อยากทราบว่า Management คาด Variable Rent ใน Second Half ปีนี้และปีหน้า เพิ่มหรือลด หรือทรงตัวจากปัจจุบันอย่างไร? (01:04:00) * คำตอบ: โครงสร้างค่าเช่าจากโรงแรมประกอบด้วยค่าเช่าคงที่และ Variable โดย Variable มีสัดส่วนประมาณครึ่งหนึ่งของ Fixed Rent ซึ่งกองทรัสต์ได้รับค่าเช่าจากโรงแรมเต็มจำนวนทั้ง Fixed Rent และ Variable มาอย่างครบถ้วนต่อเนื่อง สำหรับภาพในครึ่งปีหลังปีนี้ คาดว่าค่าเช่าจะเห็นเหมือนตอนไตรมาส 1-2 คือประมาณใกล้เคียงกัน สำหรับปีหน้าอาจจะต้องรอความคืบหน้า ซึ่งกองทรัสต์จะอัปเดตออกไปในเรื่องของการต่อสัญญาค่าเช่าในส่วนที่มาจากโรงแรม